Dividendos de un REIT: por qué reparten casi todo y por qué parte del pago puede no ser dividendo

La respuesta corta

Un REIT es una empresa dueña de inmuebles que dan renta. Para mantener su régimen fiscal, la ley de Estados Unidos le exige repartir la mayor parte de su ingreso gravable, y por eso algunos REIT ofrecen rendimientos por dividendo más altos que otras inversiones.

Pero no todo lo que un REIT paga es dividendo para el fisco. En el ejemplo de esta página, un tercio de lo pagado en 2025 se clasificó como devolución de capital.

Qué es un REIT

Según Investor.gov, el sitio de la autoridad de valores de Estados Unidos, un REIT es una empresa que es dueña, y por lo general opera, inmuebles que generan ingresos o activos relacionados: oficinas, centros comerciales, departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, hipotecas o préstamos. A diferencia de otras inmobiliarias, no desarrolla propiedades para revenderlas: las compra o desarrolla para operarlas.

La misma página separa dos clases. Los REIT que cotizan en bolsa se compran y venden a través de un bróker, con precio a la vista. Los que no cotizan se venden en una oferta propia y tienen riesgos especiales, que listamos más abajo.

La regla del 90%

El Código de Rentas Internas, en la sección 857, pone la condición: el régimen de REIT solo se aplica si los dividendos pagados en el año llegan, como mínimo, al 90% de su ingreso gravable, sin contar la ganancia neta de capital. Con un ingreso gravable hipotético de 100, el REIT tiene que repartir por lo menos 90.

El informe anual de Realty Income lo explica desde adentro: para mantener su régimen debe repartir al menos 90% de su ingreso gravable, sin contar las ganancias netas de capital; paga impuesto si reparte menos del 100%; y paga un impuesto adicional de 4% si en el año reparte menos de ciertos mínimos. Investor.gov agrega que la mayoría de los REIT reparte al menos el 100% de su ingreso gravable.

Un REIT que paga todos los meses

Realty Income se presenta en su informe como «The Monthly Dividend Company»: paga dividendos todos los meses. Dice que desde que empezó a cotizar en la Bolsa de Nueva York, en 1994, aumentó su dividendo 133 veces.

La tabla muestra lo que pagó por acción en 2025, según el mismo informe. Hubo cuatro aumentos en el año, y el de diciembre quedó 2,08% arriba del de enero. Al cierre del año había otro pago de USD 0,2700 por acción, que se hizo en enero de 2026.

Con 100 acciones, el pago de diciembre de 2025 habría sido de USD 26,95 y el total del año, USD 321,70, antes de impuestos y retenciones. Es una cuenta hipotética.

Dividendo por acción de Realty Income en 2025, en dólares, según su informe anual
Meses	Dividendo por acción
Enero y febrero	0,2640
Marzo	0,2680
Abril a junio	0,2685
Julio a septiembre	0,2690
Octubre a diciembre	0,2695
Total de 2025	3,2170

No todo lo que paga es dividendo

El informe clasifica, a efectos del impuesto federal, lo que pagó en 2025: USD 2,1351154 por acción como ingreso ordinario y USD 1,0818846 como distribución no gravable. Es cerca del 33,6% del total, y el informe lo llama devolución de capital.

Explica también qué significa. La parte que supera las ganancias acumuladas de la empresa primero reduce, sin impuesto, el costo de tus acciones; si lo supera, se trata como ganancia de capital. Esa clasificación se conoce después de que termina el año.

Para quien vive fuera de Estados Unidos, los impuestos de su país y la retención de Estados Unidos son temas aparte. La guía de retención explica la regla general para dividendos.

Por qué el payout de un REIT se lee distinto

Según su informe, en 2025 Realty Income repartió a sus accionistas comunes USD 2.920 millones, cerca de 159% de su ingreso gravable estimado, de USD 1.840 millones. En otra empresa, un payout así sería una alarma. El informe explica por qué aquí se lee distinto: su ingreso gravable estimado descuenta depreciación y amortización, que no son salidas de efectivo, y no mide su liquidez ni su desempeño.

Igual obliga a una pregunta: de dónde sale lo que se reparte. Investor.gov advierte que los REIT que no cotizan con frecuencia pagan distribuciones por encima de sus fondos de operaciones, con dinero de la propia oferta o de préstamos, y que esa práctica, poco común en los que cotizan, reduce el valor de las acciones.

Los riesgos que señala la SEC

Investor.gov lista estos para los REIT que no cotizan en bolsa.

Falta de liquidez: en general no se pueden vender rápido en el mercado.
Valor poco transparente: suelen no dar una estimación del valor por acción hasta 18 meses después de cerrada la oferta.
Distribuciones pagadas con la oferta o con deuda, como explicamos arriba.
Conflictos de interés: suelen tener un administrador externo, al que se le pueden pagar comisiones según las compras y los activos que maneja.
Comisiones iniciales altas: ventas y oferta suelen sumar entre 9% y 10% de la inversión.

Antes de mirar el rendimiento

Un REIT puede mostrar un rendimiento por dividendo alto. Antes de fiarte del número, mirá qué parte de lo pagado fue devolución de capital, de dónde salió el dinero y si el REIT cotiza en bolsa.

Y separá los anuncios de los supuestos: un dividendo mensual se anuncia cada vez, con sus fechas. Que una empresa lo haya aumentado muchas veces no asegura el próximo pago, como muestra la guía de empresas que dejan de pagar.

Lo que esta página no hace

Leímos la página de Investor.gov, el texto de la sección 857 y el informe anual de Realty Income el 14 de octubre de 2026. Realty Income aparece como ejemplo de un REIT que paga cada mes; no lo comparamos con otros ni lo recomendamos.

Las cuentas con 100 acciones son hipotéticas, en dólares y antes de impuestos y retenciones. Esta página no es asesoría fiscal ni de inversión.